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 标题物业管理 我市出台新规定
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桐城市房地产管理局

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回复桐城市物业管理办法 正式发布
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桐城市房地产管理局

发布时间: 2013-07-15 17:38:15
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桐城市物业管理办法

第一章 总 则

第一条 为规范物业管理活动维护业主和物业服务企业的合法权益改善人民群众的生活和工作环境根据国务院物业管理条例安徽省物业管理条例及有关法律?#22995;?#27861;规规定结合本市实际制定本办法
第二条 本办法适用于本市?#22995;?#21306;域内的物业管理活动及其监督管理
本办法所称物业管理是指业主通过选聘物业服务企业由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修养护管理维护相关区域内的环境卫生和相关秩序的活动
第三条 物业管理应当遵循业主自治专业服务与依法监管相结合的原则鼓励支持物业服务行业逐步建立专业化社会化和市场化的物业管理机制促进物业服务行业发展
第四条 桐城市房地产管理局负责本市?#22995;?#21306;域内物业管理活动监督管理工作
市人民政府其他有关部门应当依照各自的职责分工相互配合做好相关监督管理工作
开发区管委会街道办事处镇人民政府应当建立完善协调处理物业管理的工作机制在市房地产管理局指导下具体负责组织协调本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作调解业主业主委员会与物业服务企业之间的物业管理纠纷协调物业管理与社区管理社区服务的关系
居民委员会村民委员会应当协助街道办事处镇人民政府做好与物业管理有关的工作

第二章 业主业主大会及业主委员会

第五条 房屋所有权人为业主
业主身份的确认以房屋登记簿或者法律?#22995;?#27861;规规定的其他有效证明为依据
业主在物业管理活动中享有下列权利
一按照物业服务合同的约定接受物业服务企业提供的服务
二提议召开业主大会会议并就物业管理的有关事项提出建议
三提出制定和修改管理规约业主大会议事规则的建议
四推选业主代表并享有被推选权
五参加业主大会会议行使投票权
六选举业主委员会成员并享有被选举权
七向业主委员会和物业服务企业提出建议或者质询
八对业主委员会的工作和物业服务企业履行物业服务合同进行监督
九依法使用物业共用部位共用设施设备的权利
十对物业共用部位共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权?#22270;?#30563;权
十一要求其他业主物业使用人停止违反共同利益的行为
十二监督物业专项维修?#24335;?#30340;管理和使用
十三法律法规规定的其他权利
业主在物业管理活动中履行下列义务
一遵守管理规约业主大会议事规则
二遵守物业共用部位和共用设施设备的使用公共秩序和环境卫生的维护?#30830;?#38754;的规章制度
三执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定
四按照国家有关规定交纳物业专项维修?#24335;w?br /> 五按时交纳物业服务费用
六配合支持物业服务企业按照管理规约物业服务合同实施的物业管理活动
七法律法规规定的其他义务
第六条 物业管理区域内全体业主组成业主大会并选举产生业主委员会作为业主大会的执行机构业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益
只有一个业主的或者业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的由业主共同履行业主大会业主委员会职责
业主大会履行国务院物业管理条例和安徽省物业管理条例规定的职责
第七条 业主大会决定筹集和使用物业专项维修?#24335;w?#25913;建重建建筑物及其附属设施的应当经相关业主三分之二以上同意业主大会决定其他有关共有和共同管理权利的重大事项应当经物业管理区域内过半数的业主同意
第八条 业主委员会应当按照法律法规和业主大会的决定开展活动
除国务院物业管理条例和安徽省物业管理条例规定的职责外业主委员会还应当履行下列职责
一组织?#22270;?#30563;物业专项维修?#24335;?#30340;筹集和使用
二调解业主之间因物业使用维护和管理产生的纠纷
三督促业主交纳物业服务费及其他相关费用
四业主大会赋予的其他职责
业主委员会作出的决定应当经全体成员过半数通过并在物业管理区域内公告
第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会
物业管理区域应当充分考虑共用设施设备建筑物规模社区建设规模经营方便管理降低管理成本等因素的原则划分新建住宅小区包括分期建设或者由两个以上单位开发建设的应当按照小区整体规划设计范围划分为一个物业管理区域商?#22330;?#21150;公医院学校工厂?#25191;确?#20303;宅物业具有独立共用设施设备并能?#29615;?#38381;管理的可以划分为一个物业管理区域
物业管理区域划定后确需调整的由市房地产管理局会同开发区管委会或者街道办事处或者镇人民政府听取业主意见后作出决定并在相关管理区域内公告
第十条 符合下列条件之一的应当召开首次业主大会会议
一入住率达到50%以上的
二首批物业交付满二年并且入住率超过30%的
三首批物业交付满三年的
第十一条 业主筹备成立业主大会的应当在开发区管委会或者街道办事处或者镇人民政府的组织协调下由业主代表建设单位和居民委员会或者村民委员会组成业主大会筹备组其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一前期物业服务企业应当协助业主大会筹备组做好相关工作
符合首次业主大会会议召开条件之一但未及时召开大会的开发区管委会街道办事处镇人民政府应当在接到建设单位前期物业服务企业或者业主书面报告之日起45日内组建业主大会筹备组
业主大会筹备组应当自成立之日起15日内将其成员名单和工作职责在物业管理区域内进行公告
首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担
第十二条 业主大会筹备组应当确定首次业主大会会议召开的时间地点和内容草拟管理规约业主大会议事规则业主委员会工作规则确认业主身份确定业主在首次业主大会会议上的投票权数提出首届业主委员会委员选举办法候选人条件和名单做好召开首次业主大会会议的其他准备工作
对前款规定的内容业主大会筹备组应当在首次业主大会会议召开15日前在物业管理区域内公告并将公告时间地点书面通知全体业主业主对业主身份投票权数和管理规约业主大会议事规则业主委员会工作规则草案等提出异议的业主大会筹备组应当予以复核或者修改并告知异议人
业主大会筹备组应当自组成之日起90日内组织召开首次业主大会会议
第十三条 首次业主大会会议?#35805;?#24212;当制定管理规约和业主大会议事规则选举产生业主委员会批准业主委员会工作规则等
业主可以委托代理人参加业主大会会议业主委托代理人参加业主大会会议的应当出具委托书
物业管理区域内人数较多的可以?#28304;?#21333;元或者楼层等为单位推选业主代表参加业主大会会议
业主代表参加业主大会会议前应?#26412;?#19994;主大会会议讨论的事项书面征求其代表的业主意见对需要业主投票表决的业主赞同反对或者弃权的具体意见应当经本人签字后由业主代表在业主大会会议投票时如实反?#22330;?br /> 第十四条 业主大会会议分为定期会议和临时会议
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开有下列情形之一的业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议
一有20%以上业主提议的
二发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的
三业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形
业主委员会未按照上述规定及时组织召开业主大会临时会议的开发区管委会街道办事处镇人民政府应当督促或者组织召开业主大会临时会议
业主委员会应当在业主大会会议召开15日前通知全体业主并将业主大会会议讨论的事项在物业管理区域内公告
第十五条 管理规约业主大会议事规则的内容应当依据国务院物业管理条例和安徽省物业管理条例的相关规定制定
管理规约业主大会议事规则自业主大会通过之日起生效并由业主委员会在物业管理区域内公告
第十六条 业主大会业主委员会作出的决定和管理规约业主大会议事规则应当符合法律法规的规定对物业管理区域内的全体业主具有?#38469;?#21147;
业主大会业主委员会作出的决定违反法律法规的市房地产管理局或者开发区管委会街道办事处镇人民政府应当责令限期改正或者予以撤销并通告全体业主
业主大会业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的受侵害的业主可以依法请求人民法?#27827;?#20197;撤销
第十七条 业主委员会委员应当符合国务院物业管理条例和安徽省物业管理条例规定条件其组成人员?#20849;?#24471;有下?#34892;?#20026;
一承揽本物业管理区域物业服务企业的业务
二接受可能妨碍公正履行职务的其他不当利益
第十八条 业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议推选产生主任1人副主任1至2人经业主大会同意业主委员会可以聘请执行秘书负责处理业主委员会日常事务
业主委员会应当自选举产生之日起30日内将业主大会会议的决定管理规约业主大会议事规则以及业主委员会组成人员名单等材料报市房地产管理局开发区管委会或者街道办事处或者镇人民政府备案并书面告知相关居民委员会村民委员会
前款规定的备案事项发生变更的业主委员会应当在30日内书面告知市房地产管理局开发区管委会或者街道办事处或者镇人民政府以及所在地的居民委员会或者村民委员会
第十九条 业主委员会任期?#35805;?#20026;三年其组成人员可以连选连任业主委员会任期届满60日前应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举逾期未换届的开发区管委会街道办事处镇人民政府应当督促限期换届
业主委员会任期届满后应当将其保管的档案材料印章及其他属于全体业主所有的财物?#24179;?#26032;一届业主委员会
业主委员会组成人员资格终止或者业主委员会任期届满后拒不?#24179;?#19978;款规定所保管的资料和财物的业主委员会其他组成人员新一届业主委员会可以请求公安机关协助?#24179;?br /> 第二十条 业主委员会委员具有国务院物业管理条例和安徽省物业管理条例规定应当终止资格情形之一或者具有本办法 第十七条规定行为之一的经业主大会会议通过其业主委员会委员资格终止并以书面形式在物业管理区域内公告
经业主委员会或者20%以上业主提议认为有必要增减或者调整业主委员会委员的由业主大会会议作出决定并以书面形式在物业管理区域内公告
业主委员会发生人员变更的应当在10日内将变更情况报市房地产管理局开发区管委会或者街道办事处或者镇人民政府备案并书面告知相关居民委员会村民委员会
第二十一条 业主大会业主委员会开展工作的经费以及业主委员会委员的补贴和执行秘书的酬金其筹集管理和使用办法由业主大会确定

第 三 章 前期物业管理

第二十二条 新建住宅小区配套建筑及设施设备的建设应当按照住宅小区规划严格执行国家有关设计规范和工程建设标准
第二十三条 建设单位应当在销售物业前通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理投标人少于三个或者建筑面积五万平方米以下的住宅物业建筑面积二万平方米以下的非住宅物业经市房地产管理局批准可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业
第二十四条 建设单位应当依照国家公布的前期物业服务合同示范文本与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同并在签订后15日内报市房地产管理局开发区管委会或者街道办事处或者镇人民政府备案
第二十五条 前期物业服务合同签订生效后建设单位应当根据物业服务质量等级和物业总建筑面积向选聘的物业服务企业提供物业服务开办费?#21592;?#38556;物业服务企业进驻后的正常办公开支经费数额标准由建设单位与选聘的物业服务企业根据实际情况协商确定并在前期物业服务合同中明示
建设单位可以邀请前期物业服务企业提前介入项目的开发建设对项目的规划设计方案配?#21672;?#26045;建设工程质量控制设备运行管理等事项提出与物业管理有关的建议
建设单位组织项目工程验收和分户验收时应当通知前期物业服务企业参与
第二十六条 新建物业的建设单位在申领商品房预售许可证或者?#22336;?#38144;售备案前应当向市房地产管理局报送相关资料申请进行前期物业管理现场调查认定
第二十七条 新建住宅小区的配套建筑及设施设备符合安徽省物业管理条例规定的物业交付条件后建设单位与前期物业服务企业办理物业承接查验?#20013;?#26102;应当向前期物业服务企业?#24179;?#19979;列物业档案资料
一物业管理区域建设工程规划总平面图竣工总平面图单体建筑结构与设备竣工图配?#21672;?#26045;设备 地下管网工程竣工图竣工验收合格证等资料
二供水供电?#35745;?#26377;线电?#21360;?#36890;讯等供用合同或协议消防设施合格证电梯准用证机电设备出厂合格证与保修卡保修协议共用设施设备的安装使用和维护保养等资料
三物业质量保修文件和物业使用?#24471;?#25991;件
四物业管理区域内各类建筑物场地设施设备园林施工图纸及树种的清单
五物业管理所必需的其他资料包括有关房屋权属的申请登记资料工程验收的各种签证记录证明业主相关资料及房屋面积清册等
未能全部?#24179;?#21069;款所列资料的建设单位应当列出未?#24179;?#36164;料的详细清单并作出限期补交的书面承诺
前期物业服务企业办理物业承接查验?#20013;?#26102;应当对物业共用部位共用设施设备进行现场查验发?#27835;?#39064;应当及时书面告知建设单?#24509;?#25913;并应当将查验情况书面报送市房地产管理局开发区管委会或者街道办事处或者镇人民政府备案
市房地产管理部门可以对物业?#24179;?#20107;项进行现场综合查验对综合查验发现的问题及时责令建设单?#24509;?#25913;
综合查验结果和整改情况应当在物业管理区域内公告
第二十八条 建设单位应当依照国家公布的临时管理规?#38469;?#33539;文本制定临时管理规约报市房地产管理局开发区管委会或者街道办事处或者镇人民政府备案临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益
建设单位销售物业时应当在销售场所将经批准的规划设计方案临时管理规约及物业服务用房和物业共用部位共用设施设备的相关材?#31995;?#20104;以公示并向物业买受人提供书面公示材料
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时应?#26412;?#36981;守临时管理规约予以书面承诺
在首次业主大会通过的管理规约生效后临时管理规约即行失效
第二十九条 建设单位与物业买受人签订物业买卖合同时应当向物业买受人明示前期物业服务合同及物业服务企业名称服务内容服务标准收费标准计费方式和起始时间等内容
建设单位销售物业时不得承?#23548;?#20813;物业服务?#36873;?br /> 前期物业服务合同作为物业买卖合同的附件对物业买卖双方和物业服务企业具有?#38469;?#21147;前期物业服务合同可以约定期限约定期限未满业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的前期物业服务合同终止
第三十条 业主依法享有的物业共用部位共用设施设备的所有权或者使用权建设单位和物业服务企业不得?#31859;源?#20998;
物业管理区域内属业主共有的物业服务用房等配套建筑由建设单位在物业项目综合查验合格后60日内负责申请房屋权属登记房屋登记机构应当在房屋登记簿中对属于业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载业主有权查询
第三十一条 物业服务用房的配置应当符合下列规定
一物业管理区域物业总建筑面积五万平方米以下的按照不少于建筑面积一百平方米配置总建筑面积五万至二十五万平方米的按照物业总建筑面积2配置总建筑面积超过二十五万平方米的超过部分按1的标准配置
二物业服务用房应当在地面以上便于开展物业服务活动并且具备采光通风水电通信等正常使用功能
物业服务用房应当包括物业服务办公用房业主委员会办公用房等其中业主委员会办公用房建筑面积不低于二十平方?#20303;?br /> 建设单位应当为物业服务用房及共用设施设备配置独立的供水供电等计量器具
建设单位?#24179;?#29289;业服务用房不得收取任何费用
未经业主大会或者建设单位的同意物业服务企业不得改变物业服务用房的用途
第三十二条 按照规划要求在住宅小区内配套建设公共服务设施中的会所幼儿园等的归属应当在商品房买卖合同中约定约定属于建设单位所有的建设单位应当提供产权归其所有的证明文件并优先满足业主需要
建筑区划内规划用于停放汽车的车位车库的归属由当事人通过出售附赠或者出租?#30830;?#24335;约定并应当首先满足业主或者物业使用人的需要不得出售给业主以外的单?#25442;?#32773;个人业主或者物业使用人要求承租的建设单位不得以只售不租为由拒绝
物业管理区域机动车库车位不足时需要占用业主共有的道路或者其他场地用于停放车辆的车位的应当确保消防通道和道路畅通
施划机动车位涉及改变公共场地的性质或者用途需要办理相关审批?#20013;?#24212;当依法办理
规划消?#39304;?#20844;安机关和交通管理等?#22995;?#20027;管部门应当加强对物业管理区域机动车位施划的指导
第三十三条 前期物业服务合同终止时物业服务企业应当将物业服务用房和物业共用部位共用设施设备及相关资料?#24179;?#19994;主委员会或者建设单位
建设单位物业服务企业业主委员会及其工作人员不得泄露业主个人信息资料泄露业主个人信息资料影响业主正常工作生活的业主有权向有关?#22995;?#20027;管部门举报
第三十四条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任
建设单?#35805;?#29031;有关规定提取的物业工程质量保修金应当专户存储专项用于物业保修期内的维修并接受业主业主委员会和物业服务企业的监督

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第 四 章 物业管理服务

第三十五条 物业服务企业应当按照国家规定具备相应的资质不得超越资?#23454;?#32423;承接物业服务业务
注册地非本市的物业服务企业在本市承接物业服务项目应当向市房地产管理局备案
从事物业管理的人员应当按照国家规定取得职业资格证书市房地产管理局应当加强物业管理专业人才队伍建设建立物业服务企业及其管理人员的信用档案
第三十六条 物业服务企业享有国务院物业管理条例和安徽省物业管理条例规定的权利并应当依法履行以下义务
一以为业主服务为宗旨提高服务质量和水平
二按照物业服务合同提供安全防范卫生保洁共用部位及设施设备日常维修养护等服务
三按照规定公布物业服务费收支情况
四接受业主委员会和业主的监督
五协助有关部门提供社区服务开展社区文化活动
六法律法规规定或者物业服务合同约定的其他义务
物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务未履行约定的应当依法承担相应的法律责任
第三十七条 业主委员会应当依照国家公布的物业服务合同示范文本与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同物业服务企业应当在合同签订之日起15日内报市房地产管理局开发区管委会或者街道办事处或者镇人民政府备案
第三十八条 物业服务合同签订前业主委员会应当将拟签订的物业服务合同在物业管理区域内公示充分听取业主意见后再提交业主大会通过物业服务合同内容如需变更的业主委员会应当将变更的内容在物业管理区域内公示并按照业主大会规定的程序确认变更合同
前款规定的公示时间不得少于10日
第三十九条 物业服务合同期限届满前90日业主委员会应当召开业主大会会议讨论决定物业服务企业的聘用事宜业主大会决定继续聘用的应当依法与物业服务企业签订新的物业服务合同不继续聘用的应当依法重新选聘新的物业服务企业
第四十条 提前解除物业服务合同的提出解除合同的一方应当提前90日报市房地产管理局批准并报送物业所在地的开发区管委会或者街道办事处或者镇人民政府备案同时书面告知合同另一方并在物业管理区域内公告
第四十一条 物业服务合同解除或者终止后物业服务企业与业主委员会或者建设单?#35805;?#29031;法律法规规定和合同约定履行下列交接义务
一?#24179;?#26412;办法第三十三条第一款规定的财物与资料
二?#24179;?#29289;业服务期间形成的有关物业及设施设备改造维修运行保养的有关资料及物业服务档案
三?#24179;?#28165;算预收代收的有关费用及相关账册票据
四撤出物业服务区域内的服务人员
五法律法规规定的应当?#24179;?#30340;其他事项
业主大会重新选聘物业服务企业后业主委员会或者建设单位应当将前款所列资料和财物?#24179;?#37325;新选聘的物业服务企业原物业服务企业应当与新选聘的物业服务企业做好物业管理交接工作
物业服务企业未办理交接?#20013;?#19981;得擅自撤离物业管理区域停止物业服务
第四十二条 物业服务收费应当遵循合理公开以及费用与服务水平相适应的原则区别不同物业的性质和特点由建设单?#25442;?#32773;业主委员会与物业服务企业按照国家和省市物业服务收费的规定在物业服务合同中约定
实?#22995;?#24220;指导价的由市物价局会同市房地产管理局按照国家和省物业收费管理规定根据物业类型服务内容服务等级和物价指数变动等情况另行制定具体的收费办法和标准
物业发生转移或者灭失的业主或者物业使用人应当结清物业服务费用
第四十三条 物业服务企业应当明码标价将服务内容服务标?#23478;?#21450;收费项目收费标准等有关情况在物业管理区域的显著位置公示
物业服务企业可以根据业主的委?#26657;?#25552;供物业服务合同约定以外的服务项目服务报酬由双方协商确定
物业服务企业应当按照国家和省市有关规定公布物业服务收费收支情况业主委员会应当对所公布的物业服务费进行监督核查并将核查报告在本物业管理区域内公布
市物价局应当会同市房地产管理局加强对物业服务企业收费项目标准的监督
第四十四条 已交付业主的物业物业服务费由业主承担业主与物业使用人约定交纳物业服务费用的从其约定业主负连带交纳责任未交付业主的物业物业服务费由建设单位承担
前款所?#24179;?#20184;是指在房屋买卖合同约定的时间内业主收到书面交付通知并办妥相关交付?#20013;?#19994;主收到书面交付通知后在通知期限内无正当理由?#35805;?#29702;相关交付?#20013;?#30340;视为交付建设单位没有事先书面通知的以业主实际办妥相关交付?#20013;?#20026;准
业主应当按时足额交纳物业服务费用未按时足额交纳的物业服务企业可以在物业管理区域内将欠费业主名单及欠费情况予以公示催交
第四十五条 物业服务企业应当严格按照国家有关物业服务规范和标准提供服务加强物业共用部位共用设施设备运行状况的日常检查对物业共用部位共用设施设备运行状况应当每年?#35748;?#19994;主委员会或者建设单位书面报告并在物业管理区域内公告
物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作制定物业管理区域内安全防范应急预案对突发性事件应当采取应急措施及时报告有关?#22995;?#31649;理部门和相关单位并协助做好救助工作
物业服务企业人员在维护物业管理区域内的公共秩序时不得侵害公民的合法权益
第四十六条 物业管理区域内供水供电供气等单位应当对最终用户实行装表到户收费到业主直接为业主服务
供水供电供气等单位可以委托物业服务企业代收有关费用并按约定支付?#20013;选?br /> 物业服务企业代收前款费用的不得向业主收取?#20013;?#36153;等额外费用
第四十七条 市房地产管理局和开发区管委会街道办事处镇人民政府应当建立物业管理投诉受理制度对业主业主委员会物业使用人及物业服务企业在物业管理活动中的投诉应当自收到之日起15日内进行调查处理并将调查处理结果答复投诉人属于其他部门单位职责的投诉受理机关应当转交有关部门或者单位并告知投诉人
第四十八条 市房地产管理局应当加强对物业服务企业监督管理定期对其服务质量进行考核促进物业服务企业提高服务水平
公安工商环保卫生城管住建等?#22995;?#31649;理部门应当加强物业管理区域内公共秩序治安消?#39304;?#24066;容卫生违章搭建房屋使用与物业综合验收等监督管理依法处理违法行为
实行物业管理联席会议制度物业管理联席会议由市房地产管理局会同开发区管委会街道办事处镇人民政府召集居民委员会或者村民委员会物业服务企业专业经营单位和城市管理执法公安派出所等单位及业主委员会或者业主代表参?#21360;?#29289;业管理联席会议协调解决下列事项
一业主委员会未依法履行职责
二业主委员会未依法换届
三物业服务企业未依法退出和办理交接?#20013;?br /> 四物业管理与服务过程中发生的重大矛盾纠纷
五其他需要协调解决的事项

第 五 章 物业的使用和维护

第四十九条 物业服务企业应当对业主或者物业使用人装饰装修房屋进行指导?#22270;?#30563;
业主或者物业使用人在房屋装饰装修工程开工前应当持有关资料向物业服务企业办理登记?#20013;?#29289;业服务企业应?#22791;?#30693;业主或者物业使用人房屋装饰装修中的禁止行为?#24066;?#26045;工的时间装饰装修垃圾的清运与处置等注意事项并加强巡查
物业出租的业主应当在签订物业租赁合同后将物业承租人出租期限物业服务费用交纳的约定等情况书面告知业主委员会和物业服务企业
物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定但不得违反法律法规和管理规约或者临时管理规约的有关规定
物业使用人违反本办法和管理规约或者临时管理规约的规定有关业主应当承担连带责任
业主转让物业时应当按照规定结清物业服务费用权属登记部门应当查验业主物业服务费用交纳情况
第五十条 物业管理区域内禁止下?#34892;?#20026;
一拆改房屋承重结构
二侵占损坏物业的共用部位共用设施设备和绿地树木绿化等设施
三违法搭建建筑物构筑物
四违反法律法规和管理规约以及未经有利害关系的业主同意将住宅改变为经营性用房
五擅自改变房屋外貌影响他人生活工作或者市容环境
六违反规定摆摊设点占道经营
七违反规定倾倒垃圾污水和杂物
八在建筑物构筑物上涂写刻画或者违反规定悬挂张贴宣传品设置户外广告
九违反规定停放自行车和机动车辆
十堆放易燃易爆剧毒或者含有放射性物质的物品排放有毒有害物质或者发出超过规定标准的噪音
十一法律法规和规?#38470;?#27490;的其他行为
违反前款规定的其他业主业主委员会物业服务企业有权予以制止制止无效的物业服务企业业主委员会应当及时报告有关?#22995;?#20027;管部门有关?#22995;?#20027;管部门在接到报告后应当依法予以制止或者处理
第五十一条 业主或者物业使用人封闭阳台以及安装空调外机太阳能?#20154;?#22120;防盗网遮阳罩等设施的应当遵守临时管理规约或者管理规约保持物业的整洁美观
物业存在安全隐患危及公共利益及他人合法权益时责任人应当及时维修养护有关业主应?#22791;?#20104;配合
责任人不履行维修养护义务的经业主大会同意可以由物业服务企业养护费用由责任人承担
第五十二条 物业共用部位共用设施设备维修更新时相邻业主物业使用人应当予以配合因相邻业主物业使用人阻挠维修更新造?#21892;?#20182;业主物业使用人财产损失的责任人应当修复或者赔偿因物业维修更新造?#19978;?#37051;业主物业使用人的自用部位自用设备损坏或者其他财产损失的责任人应?#22791;?#36131;赔偿
第五十三条 利用物业共用部位共用设施设备进行经营性活动的经营者应当在征得相关业主业主大会和物业服务企业的书面同意后按照规定办理有关?#20013;?#24182;应当交纳经业主大会或者物业服务企业同意的共用物业使用?#36873;?#20849;用所得收益30%用于物业管理公共服务费70%纳入物业专项维修?#24335;?#25110;者按照业主大会的决定使用
物业服务企业在征得相关业主业主大会或者建设单位同意后可以利用物业共用部位共用设施设备进行经营性活动经营所得收益按照前款共用物业使用费的比例方法使用
第五十四条 建设单位应当在物业建成后将供水供电供气通讯电视等设施按照规定?#24179;?#32473;专业经营单位进行维护管理
供水供电供气通讯电视等单位应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修养护的责任
前款规定的单位委托物业服务企业代为维修养护的应当签订委托合同并支付相应的维修养护费用
第五十五条 物业专项维修?#24335;?#30340;归集管理与使用按照桐城市物业专项维修?#24335;?#31649;理暂行办法的规定执行

第 六 章 法律责任

第五十六条 业主物业使用人或者建设单位物业服务企业有下?#34892;?#20026;之一的依照安徽省物业管理条例的规定处罚
一拆改房屋承重结构的
二侵占房屋共用部位公共场地的
三损坏共用设施设备和绿地树木绿化等设施的
四物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书从事物业管理活动的
五建设单位未按规定交付物业服务用房的
六建设单?#25442;?#32773;物业服务企业未经业主大会同意擅自改变物业服务用房用途的
第五十七条 违反本办法第五十条第一款第四项规定擅自将住宅改变为经营性用房的由业主委员会或者物业服务企业报请物业所在地的开发区管委会或者街道办事处或者镇人民政府以及居民委员会或者村民委员会根据管理规约约定进行协调处理协调处理不成的由市房地产规划工商环保城管等有关?#22995;?#20027;管部门责令限期改正恢复原状情节严重的可处以五千元以上一万元以下的罚款
第五十八条 违反本办法第三十二条第三五款规定在物业管理区域内机动车所有人或者使用人未按照规定停放车辆的物业服务企业应当及时予以劝阻涉及占用消防通道或者损坏城市绿化及设施情节严重的物业服务企业应当及时上报公安机关消防机构城管部门依法处理
第五十九条 违反本办法第二十三条规定住宅物业建设单位未通过招投标方式选聘物业服务企业或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业的由市房地产管理局责令限期改正给予警告可以并处十万元以下的罚款
第六十条 违反本办法第三十二条第二款规定业主或物业使用人要求承租机动车库车位建设单位以只售不租为由拒绝的由市房地产管理局责令限期改正逾期不改正的可?#28304;?#20116;百元以上一千元以下罚款
第六十一条 违反本办法第二十四条第三十七条规定建设单位物业服务企业未按照规定办理前期物业服务合同物业服务合同备案的由市房地产管理局责令限期改正逾期不改正的可处以一千元罚款
违反本办法第二十七条第四十一条第一款规定建设单位物业服务企业未按照规定办理有关?#24179;中?#30340;由市房地产管理局责令限期改正逾期不改正的予以通报处以一万元以上十万元以下的罚款
第六十二条 违反本办法第二十七条第三款规定物业服务企业未进行查验或者未将查验情况报送备案的由市房地产管理局责令限期改正逾期不改正的处以一千元罚款
违反本办法第四十三条规定物业服务企业未在物业管理区域内公示服务内容服务标?#23478;?#21450;收费项目收费标准等有关事项的由市物价局责令限期改正逾期不改正的可?#28304;?#19968;千元以上五千元以下的罚款
违反本办法第四十一条第三款规定物业服务企业擅自撤离物业管理区域停止服务的由市房地产管理局责令限期改正逾期不改正的处以五万元以上十万元以下的罚款记入信用档案并依法降低或者取消其资?#30465;?br /> 违反本办法第三十五条第一款规定物业服务企业未取得经营资质从事物业服务经营或者无资格证书从事物业管理服务或者超越资质经营的由市房地产管理局责令限期改正逾期不改正的没收违法所得处以五万元以上二十万元以下罚款
违反上款规定给业主造成损失的依法承担赔偿责任
违反上款规定情节严重的市工商局依法吊销营业执照市房地产管理局同时取消违法企业资质证书
第六十三条 违反本办法规定市房地产管理局开发区管委会街道办事处镇人民政府或者其他有关?#22995;?#20027;管部门及其工作人员有下列情形之一的由有关?#22995;?#26426;关责令改正对直接负责的主管人员和其他直接责任人依法给予处分
一违法干预业主依法成立业主大会和业主委员会的
二违法实施物业管理?#22995;?#35768;可的
三违反物业管理投诉处理规定的
四发?#27835;?#27861;行为或者接到违法行为报告不及时作出处理的
五有滥用职权徇私舞?#20303;?#29609;忽职守等其他行为的

第 七 章 附 则

第六十四条 本办法下列用语的含义是
一自用设备是指一套房屋户门以内由业主物业使用人自用的门窗卫生洁具及水电气户表以内的管线等设施
二自用部位 是指一套房屋户门以内由业主物业使用人自用的部分包括一楼房屋业主自用的天井庭院等
三共用部位是指房屋主体承重结构部位包括基础内外承重墙体柱梁楼板屋顶等户外墙面门厅楼梯间地面架空层走廊通道等
四共用设施设备是指物业管理区域内建设费用已分摊进房屋销售价格的共用上下水管?#39304;?#33853;水管水箱?#21451;?#27700;泵电梯天线照明锅炉消防设施绿地道路路灯渠池湖井露天广场非经营性车场车库公益性文体器械与场所及其使用的房屋等
第六十五条 本办法自发文之日起执行

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桐城市物业专项维修?#24335;?#31649;理暂行办法

第 一 章 总 则

第一条 为了加强物业专项维修?#24335;?#31649;理保障物业共用部位共用设施设备的维修和正常使用维护物业专项维修?#24335;?#25152;有人的合法权益根据国家物权法国务院物业管理条例安徽省物业管理条例建设部和财政部住宅专项维修?#24335;?#31649;理办法安徽省物业专项维修?#24335;?#31649;理暂行办法?#36820;认?#20851;法律法规的规定结合本市实际制定本暂行办法
第二条 本暂行办法适用于本市?#22995;?#21306;域内物业专项维修?#24335;?#30340;交存管理使用?#22270;?#30563;
本暂行办法所称物业专项维修?#24335;w?#26159;指业主交存的专项用于物业保修期满后物业共用部位共用设施设备的维修和更新改造的?#24335;?br /> 第三条 住宅物业住宅小区内的非住宅物业或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅物业的业主应当按照本暂行办法规定交存物业专项维修?#24335;?br /> 前款住宅物业属于一个业主所有且与其他物业不具有共用部位共用设施设备的除外
业主交存的物业专项维修?#24335;?#23646;于业主所有
第四条 物业专项维修?#24335;?#31649;理实行专户存储专款专用所有权人决策政府监督的原则
第五条 市住建局负责指导监督本市?#22995;?#21306;域内物业专项维修?#24335;?#30340;管理工作
市房地产管理局负责具体实施物业专项维修?#24335;?#30340;管理工作
市财政审计等有关部门应当按照各自职责做好物业专项维修?#24335;?#30340;监督工作

第 二 章 交 存

第六条 首次物业专项维修?#24335;?#30001;业主以购房款总额为基数分别按照下列比例交存
一未配备电梯的按照1%的比例交存
二配备电梯的按照2%的比例交存
第七条 业主应当在办理房屋所有权证前将首次物业专项维修?#24335;?#23384;入市房地产管理局委托银行开设的物业专项维修?#24335;?#19987;户
未按前款规定交存首次物业专项维修?#24335;?#30340;开发建设单位不得将房屋交付购买人市房地产管理局不予办理物业权属登记
第八条 物业专项维修?#24335;?#19987;户管理银行收取物业专项维修?#24335;w?#24212;当向交存人出具安徽省人民政府财政部门统一监制的物业专项维修?#24335;?#19987;用票据
第九条 一幢房屋的物业专项维修?#24335;?#20313;额低于首次交存额的30%时该幢房屋的业主应当续筹物业专项维修?#24335;?#19994;主续筹物业专项维修?#24335;?#26377;困难的经所在单位证明可由业主及其配偶申请提取其个人住房公积金帐户内的存储余额
物业专项维修?#24335;?#32493;筹的标准和方案由业主委员会拟定提交业主大会决定后由业主委员会具体实施
第十条 利用物业共用部位共用设施设备进行经营的收益在扣除物业服务企业代办费用后应当将所得收益30%用于补贴物业管理公共服务费70%纳入物业专项维修?#24335;w?#22312;物业管理区域内统筹使用但业主大会另作决定的除外

第 三 章 管 理

第十一条 业主交存的物业专项维修?#24335;w?#30001;市房地产管理局代管
市房地产管理局应当通过招标选择商业银行作为本市?#22995;?#21306;域内物业专项维修?#24335;?#30340;专户管理银行并在专户管理银行开设物业专项维修?#24335;?#19987;户
开设物业专项维修?#24335;?#19987;户应当以物业管理区域为单位设立帐户并按幢按户房屋门牌号设置分户明细帐目未划定物业管理区域的?#28304;?#20026;单位设立帐户并按户房屋门牌号设置分户明细帐目
物业专项维修?#24335;?#24212;当?#28304;?#20837;专户之日起记帐到户结息到户
第十二条 业主大会成立后业主委员会应当到市房地产管理局物业专项维修?#24335;?#31649;理办公室查询所在物业管理区域内交存物业专项维修?#24335;?#30340;业主名单和金额并在物业管理区域内公示
业主未交存物业专项维修?#24335;?#30340;业主委员会应当督促其交存逾期仍未交存的业主委员会可以向人民法院起诉
第十三条 业主转让物业时应当结清物业专项维修?#24335;w?#29289;业专项维修?#24335;?#23578;有节余的应当随物业所有权同时转让过户未结清物业专项维修?#24335;?#30340;市房地产管理局不予办理物业转让?#20013;?br /> 物业因拆迁或者其他原因灭失的市房地产管理局物业专项维修?#24335;?#31649;理办公室应当将业主交存的物业专项维修?#24335;?#24080;面余额返还业主

第 四 章 使 用

第十四条 物业专项维修?#24335;?#30340;使用应当遵循程序规范公开透明权利与义务相一致的原则
第十五条 物业专项维修?#24335;?#30340;使用范围包括
物业共用部位维修工程
1主体承重结构部位损?#25285;?#38656;要拆换加固的
2户外墙面因损坏需要重新进行防水或者保温层施工的
3整幢楼外檐面层脱落达到整幢楼外檐面积30%以上需要修缮的
4整幢楼或者单元共用部位地面面层门窗及楼梯扶手等因破损需要整体修缮的
5经业主大会或者相关业主三分之二以上同意使用物业专项维修?#24335;?#30340;其他维修工程
物业共用设施设备维修更新改造工程
1物业管理区域内路面破损30%以上需要整体修复的
2整幢楼或者单元上下水管?#39304;?#33853;水管等老化损?#25285;?#38656;要更新改造的
3智能化系?#22330;?#28040;?#25597;?#21046;系统等需要整体更新改造或者更换维修主要部件一次性费用超过原造价20%的
4电梯需要整体更新或者更换维修主要部件一次性费用超过电梯原造价20%的
5二次供水及消防水泵等因损?#25285;?#38656;要更新改造的
6物业管理区域内的围墙大门等因损?#25285;?#38656;要整体修缮更新的
7经业主大会或者相关业主三分之二以上同意使用物业专项维修?#24335;?#30340;其他维修更新改造工程
第十六条 物业管理的下列费用按照以下规定承担不得从物业专项维修?#24335;?#20013;列支
物业共用部位共用设施设备的日常运行维护费用由物业服务企业从业主交存的物业服务费中支出
物业在保修范围和保修期限内发生质量问题需要维修的费用由建设单位承担
物业管理区域内供水供电供气通讯宽带网络有线电视?#35748;?#20851;管线和设施设备的维修养护费用由有关单位依法承担
物业共用部位共用设施设备属人为损坏的其维修更新费用由责任人承担
第十七条 使用物业专项维修?#24335;?#24212;当遵循下列程序
实施物业管理已经成立业主大会的对全体业主共有的物业共用部位共用设施设备进行维修和更新改造由业主委员会按照年度提出物业专项维修?#24335;?#20351;用计划经业主大会通过后实施对部分业主共有的物业共用部位共用设施设备进行维修和更新改造的由业主委员会按照年度提出物业专项维修?#24335;?#20351;用计划经具有共有关系的业主三分之二以上通过后实施
实施物业管理尚未成立业主大会的由物业服务企业按照年度提出物业专项维修?#24335;?#20351;用计划经对该物业共用部位共用设施设备具有共有关系的业主三分之二以上通过后实施
未实施物业管理的由该物业共用部位共用设施设备具有共有关系的业主提出物业专项维修?#24335;?#20351;用计划经具有共有关系的业主三分之二以上通过后实施
物业专项维修?#24335;?#20351;用计划应当在物业管理区域内公示5日后方可由业主大会或者业主进行表决
第十八条 发生危及物业安全以及影响物业正常使用等紧急情况需要立即对物业共用部位共用设施设备进行维修和更新改造的由业主委员会物业服务企业或者居民委员会提出物业专项维修?#24335;?#20351;用方案经市房地产管理局物业专项维修?#24335;?#31649;理办公室审核后预先从物业专项维修?#24335;?#20013;拨付再按照本暂行办法第十七条规定程序补办有关?#20013;?br /> 第十九条 物业共有部位共用设施设备的维修和更新改造涉及尚未出售物业的建设单位应当按照未出售物业的建筑面积分摊维修和更新改造费用
第二十条 物业维修和更新改造费用按照下列规定列支
用于物业管理区域内共用部位共用设施设备维修和更新改造的由全体业主按照其所有的物业建筑面积比例承担并从业主交存的物业专项维修?#24335;?#20013;列支
用于整幢楼或者单元本体共用部位共用设施设备维修和更新改造的由整幢楼或者单元业主按照其所有的物业建筑面积比例承担并从相关业主交存的物业专项维修?#24335;?#20013;列支
第二十一条 使用物业专项维修?#24335;w?#24212;当向市房地产管理局物业专项维修?#24335;?#31649;理办公室提供下列材料
物业共用部位共用设施设备维修更新和改造项目的材料
物业专项维修?#24335;?#20351;用计划
业主大会或者相关业主出具的书面确认证明
物业专项维修?#24335;?#21015;支范围的业主名册
业主委员会物业服务企业或者居民委员会出具的相关证明材料
市房地产管理局物业专项维修?#24335;?#31649;理办公室应当自接到前款规定的材料之日起2日内进行核实符合物业专项维修?#24335;?#20351;用规定的应当通知物业专项维修?#24335;?#19987;户管理银行办理支付?#20013;?br /> 第二十二条 使用物业专项维修?#24335;?#30340;维修更新和改造工程竣工后应当依法组织工程竣工验收经验收合格后方可交付使用

第 五 章 监 督

第二十三条 市房地产管理局物业专项维修?#24335;?#31649;理办公室应当建立物业专项维修?#24335;?#35760;录和查询系?#24120;?#35760;载物业专项维修?#24335;?#20132;存使用和管理等情况向业主提供免费查询服务
第二十四条 市房地产管理局物业专项维修?#24335;?#31649;理办公室应当通过业主委员会物业服务企业或者居民委员会每年向业主公布物业专项维修?#24335;?#25910;取使用和管理等情况接受业主的监督
业主对物业专项维修?#24335;?#30340;交存使用等情况有异议的可以向业主委员会申请复核对复核结果有异议的可以向市房地产管理局申请重新复核业主委员会和市房地产管理局应当自收到申请之日起5日内给予书面答复
第二十五条 市房地产管理局及其物业专项维修?#24335;?#31649;理办公室应当接受审计部门对物业专项维修?#24335;?#30340;审计监督
第二十六条 物业专项维修?#24335;?#30340;财务管理和会计核算应当符合财政部门的规定
市财政局应当加强对物业专项维修?#24335;?#25910;支财务管理和会计核算制度执行情况的监督
第二十七条 物业专项维修?#24335;?#19987;用票据的领取使用保存和核销应当符合市人民政府财政主管部门的规定并接受其监督

第 六 章 法律责任

第二十八条 开发建设单位未按本暂行办法第十九条规定分摊维修和更新改造费用的市房地产?#22995;?#20027;管部门应当责令限期改正逾期不改正的处以1万元以下的罚款
第二十九条 违反本暂行办法规定挪用物业专项维修?#24335;?#30340;由市房地产?#22995;?#20027;管部门追回挪用的物业专项维修?#24335;w?#32473;予警告没收违法所得可以并处挪用数额2倍以下的罚款物业服务企业挪用物业专项维修?#24335;w?#24773;节严重的由颁发资质证书的部门吊销资质证书构成犯罪的依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任
第三十条 违反本暂行办法规定使用保存核销物业专项维修?#24335;?#19987;用票据的依照有关法律法规的规定给予处罚
第三十一条 有关主管部门及物业专项维修?#24335;?#31649;理办公室违反本暂行办法规定有下?#34892;?#20026;之一的对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予?#22995;?#22788;分构成犯罪的依法追究刑事责任
减免业主应当交存的物业专项维修?#24335;?#30340;
?#35805;?#29031;规定收取管理物业专项维修?#24335;?#30340;
挪用物业专项维修?#24335;?#30340;
?#35805;?#29031;规定对物业专项维修?#24335;?#30340;使用进行监督的
有其他徇私舞?#20303;?#28389;用职权玩忽职守行为的

第 七 章 附 则

第三十二条 公有住房出售后物业专项维修?#24335;?#30340;交存使用和管理办法由市人民政府另行制定
第三十三条 本暂行办法施行前没有交存物业专项维修?#24335;?#30340;应当按照本暂行办法规定的标准补交补交物业专项维修?#24335;?#30340;使用和管理参照本暂行办法执行
第三十四条 本暂行办法所称物业公用部位是指房屋主体承重结构部位包括基础内外承重墙体柱梁楼板屋顶等户外墙面门厅楼梯间走廊通道等
本暂行办法所称物业共用设施设备是指物业管理区域内建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用上下水管?#39304;?#33853;水管水箱?#21451;?#27700;泵电梯天线照明消?#39304;?#32511;地道路路灯渠池湖井露天广场非经营性车场车库公益性文体器械与场所及其使用的房屋等
第三十五条 本暂行办法自发文之日起施行

回帖时间2013-07-15 17:52:39
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游?#20572;?81926

发布时间: 2013-07-15 20:19:26
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长安新村没有物业?#25351;?#35841;管?
回帖时间2013-07-15 20:19:26
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游?#20572;?03552

发布时间: 2013-07-15 22:35:52
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这下好?#22235;业?#35201;看看你桐城兴尔旺城北物业有多牛?#40723;?#29275;多久啊
回帖时间2013-07-15 22:35:52
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游?#20572;?80958

发布时间: 2013-07-16 08:09:57
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香港广场没有物业管理归哪个部门管理啊
回帖时间2013-07-16 08:09:57
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8 楼
游?#20572;?92832

发布时间: 2013-07-16 09:28:32
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小区内没有物业管理该?#23452;?
回帖时间2013-07-16 09:28:32
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物业管理新规定内容太繁杂,太老套,应该化繁为简,摆?#21387;?#25991;之气!
但愿"新规定"能直正体现人民精神人性观念和人民力量! 切不可加重居民额外负担,更不要让居民觉得又多了路菩萨多路香!!

回帖时间2013-07-16 10:54:23
回复物业管理 我市出台新规定
10 楼
游?#20572;?10108

发布时间: 2013-07-16 11:01:08
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请问房产局有些小型住宿楼没有物业管理脏乱差如何管理
回帖时间2013-07-16 11:01:08
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